Tra i vari provvedimenti contenuti nel D.L. 18/2020, desta particolare interesse, il punto i) dell’art. 49, in riferimento alle operazioni di investimento immobiliare nel settore turistico-alberghiero ed in quello delle attività immobiliari.
Tale norma prevede infatti la possibilità di affiancare la garanzia del Fondo Centrale, che prevede una copertura dell’80% (secondo il disposto di cui al punto c) dello stesso art. 49), ad altre forme di garanzia, tipo ipotecaria, a condizione che l’operazione finanziaria abbia una durata pari almeno a 10 anni ed importo superiore a 500 mila euro.
Dubbi interpretativi
Una questione da risolvere riguarda l’applicabilità della norma a nuove operazioni finanziarie ovvero ad operazioni già in essere ovvero ancora ad entrambe. Infatti, da un’attenta lettura del dettato di cui al punto i) si evince che “…, la garanzia del Fondo può essere cumulata con altre forme di garanzia acquisite sui finanziamenti”. E’ proprio l’uso del termine “acquisite” che pone un dubbio: possiamo applicare la norma solo su operazioni in essere ovvero anche su nuovi finanziamenti? E’ nostra opinione che nei prossimi giorni vi saranno interpretazioni e chiarimenti in merito.
Prima ipotesi
Nel caso in cui si propendesse per la prima ipotesi, ovvero la norma riguarderebbe solo operazioni in essere, l’unica finanziariamente apprezzabile per un’impresa già appartenente al settore turistico-alberghiero o immobiliare, riguarderebbe la possibilità di procedere ad una rinegoziazione del debito. Infatti, da una lettura congiunta dei punti i) e g) dell’art. 49, l’operazione sarebbe ammissibile alla garanzia del Fondo (in aggiunta a quella ipotecaria) a condizione che il nuovo finanziamento avesse le seguenti caratteristiche:
- nuovo importo erogato, pari ad almeno il 10% in più del debito residuo precedente;
- nuovo importo erogato superiore a 500 mila euro;
- nuova durata del finanziamento pari o superiore a 10 anni
In questo caso il vantaggio per l’istituto di credito sarebbe enorme, posto che verrebbe a cumulare una garanzia ipotecaria, già acquisita, ad una del Fondo Centrale (ben più “pesante” della precedente!).
Seconda ipotesi
Decisamente più interessante sarebbe il caso in cui la disposizione in esame facesse riferimento anche a nuove operazioni di finanziamento. In questo caso infatti, ai vantaggi visti sopra, andrebbero ad aggiungersi quelli relativi a nuove operazioni di investimento nel settore immobiliare, con enorme beneficio dell’intero comparto. Si pensi ad esempio a tutte quelle realtà imprenditoriali che hanno separato la gestione immobiliare da quella operativa, con una società dedicata che detiene la proprietà degli immobili industriali. In questo caso infatti, l’eventuale acquisto di nuove proprietà immobiliari potrebbe essere finanziata grazie all’offerta della garanzia del Fondo da affiancare a quella ipotecaria. E’ evidente tuttavia che, dovendo l’operazione superare una disamina creditizia da parte dell’istituto bancario, la stessa deve garantire un cash-flow utile al pagamento delle rate del nuovo debito.
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